სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციის პროგრამასთან დაკავშირებული რისკები და ჰეჯირების გზები
8 ივლისი, 2009 | წაკითხულია 749-ჯერ
სულ ახლახანს პრემიერ მინისტრმა წარმოადგინა ეკონომიკის სტიმულირების 5 პუნქტიანი გეგმა, რომლიდანაც პირველი და ვფიქრობ ყველაზე მნიშვნელოვანი პუნქტი სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციის პროგრამა იყო.
მეც აქტიურად ვიყავი ჩართული აღნიშნული პროგრამის დამუშავებაში და საბოლოო შედეგით კმაყოფილი ვარ. თუმცა რაც დრო გადის სულ უფრო ვრწმუნდები რომ პროგრამის რეალიზაციას ახლავს მნიშვნელოვანი რისკები, რომლებიც გადაწყვეტილების გადახედვის საჭიროებას წარმოშობენ.
სტატიის მიზანია რისკების წარმოჩენა და მათი დაზღვევის მიზნით პროგრამის განვითარების ალტერნატიული მიდგომების კიდევ ერთხელ გააზრება.
ამ ეტაპზე პროგრამის არსი ასეთია: დეველოპერები აწარმოებენ მოლაპარაკებებს ძველი თბილისის მოსახლეობასთან (რომელთა საცხოვრებელი ბინები ძირითადად ავარიულია) და აფორმებენ ხელშეკრულებებს, რომლის მიხედვით მოსახლეობას ეძლევა ახალ აშენებულ სახლში ფართი, სანაცვლოდ კი თმობს თავის ძველ საცხოვრებელს და მიწას.
ამის შემდეგ სახელმწიფოს მიერ მოწყობილ ტენდერზე დეველოპერები წარადგენენ მოსახლეობისგან (პირობითი ხელშეკრულებებით, ფართების სანაცვლოდ) გამოსყიდულ ტერიტორიებს და სახელმწიფო (პირობითი ნასყიდობის ხელშეკრულებით) შეისყიდის მიწებს. ანუ გასცემს გარანტიას, რომ ის გადაიხდის მიწებში ფულს თუ დეველოპერები უზრუნველყოფენ მშენებლობების დასრულებას და მოსახლეობის გადაყვანით ამ მიწების გასუფთავებას.
გარანტიის გაცემის შემთხვევაში სახელმწიფოს მიერ ნაღდი ფულის გადახდამდე მშენებლობას საბანკო სექტორი დააფინანსებს.
მოკლედ, საინტერესო ოთხკუთხედი შეიკრა. დეველოპერი ბანკის კრედიტით დაასრულებს მშენებლობას, მოსახლეობა გადავა ახალ საცხოვრებლებში, სახელმწიფო კი შეისყიდის მიწებს და მოამზადებს საინვესტიციო პროექტებს.
საბოლოო ჯამში შეიძლება ითქვას რომ პროგრამა შემუშავდა და მთავრობის მიერ მიღებულ იქნა წარმატებული გადაწყვეტილება. თუმცა ვფიქრობ რომ ზედმეტად გართულებული სქემის გამო არსებობს საფრთხე იმისა რომ პროგრამამ თავის მთავარ მიზანს ვერ მიაღწიოს.
კერძოდ,
პროგრამის მთავარი მიზანი თავიდანვე ეკონომიკის მძლავრი სტიმულირება იყო. რაც შესაძლებელი გახდებოდა სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციით. ვინაიდან ეს სექტორი ერთის მხრივ წარმოადგენს ჩვენი ეკონომიკის 30%-ზე მეტს, ხოლო მეორეს მხრივ მასზე დაკიდებულია საბანკო სფეროს ინტერესები, მისი რეაბილიტაცია შეიძლება გამხდარიყო მნიშვნელოვანი ბერკეტი მთელი ეკონომიკის კრიზისიდან გამოსათრევად.
ვინაიდან დეველოპერული სექტორის დღევანდელი ბიზნეს მოდელი ძალიან წააგავს საბანკო მოდელს, რომელიც ქმნის და ყიდის დეპოზიტებისა და კრედიტების მაგვარ ფიუჩერსულ კონტრაქტებს, მისი რეაბილიტაციის ცენტრალურ ფაქტორს ,,იმედისა და ნდობის“ აღდგენა წარმოადგენს.
რატომ ექმნება საფრთხე მთავარ მიზანს:
სახელმწიფო, კერძო სექტორთან ერთად, შეეცადა ,,ორი კურდღლის ერთდროულად დაჭერას“. ეკონომიკის სტიმულირების მიზანს დაემატა მეორე შედარებით დაბალპრიორიტეტული მაგრამ მაინც მნიშვნელოვანი მიზანი - გამოსყიდული ტერიტორიების საინვესტიციოდ მომზადება შემდგომი განვითარებისთვის.
მეორე მიზანმა შეზღუდა პირველი მიზნის მიღწევის შესაძლებლობები. კერძოდ, მეორე მიზნისგან გაჩნდა ახალი შეზღუდვა, რომლის მიხედვითაც დეველოპერების მიერ გამოსყიდული მიწები აუცილებლად უნდა იყოს სრული საკადასტრო ერთეულები, და ასევე აუცილებლად საკმარისი რაოდენობის, რომ ეყოს დაწყებული მშენებარე ობიექტების დასრულების ფინანსირებას. ეს კი ნიშნავს რომ დეველოპერებს მოუწევთ ძალიან ბევრ ადამიანთან ხელშეკრულების გაფორმება, შემდეგ ტენდერზე გამარჯვება და მხოლოდ ამის შემდეგ მიიღებენ მშენებლობისთვის აუცილებელ ფინანსურ რესურსებს.
ისმის ბუნებრივი კითხვა: შეძლებენ კი ამას დეველოპერები? და თუ შეძლებენ რამდენი დრო დასჭირდებათ?
ჯერ ერთი, ძველი თბილისის ტერიტორიაზე მაცხოვრებელი მოსახლეობის უმრავლესობას საკუთრება დარეგისტრირებული არ აქვს. აზომვითი სამუშაოები და რეგისტრაციები საჭიროებს ფინანსურ რესურს, რომლის გამოყოფის შესაძლებლობა დღეს დეველოპერებს ნაკლებად აქვთ და მეორეც, მოსახლეობასთან მოლაპარაკების პროცესი ძალიან რთული და დროტევადია. მენაშენეებისთვის კი თითოეული დღე ძალიან მნიშვნელოვანია, ვინაიდან მათ დღეს შემოსავლების ყველა წყარო დაკეტილი აქვთ, რასაც ვერ ვიტყვით მასშტაბურ ფიქსირებულ ხარჯებზე.
ვინაიდან არსებობს რეალური საშიშროება რომ პროგრამის ეს ვარიანტი დროში მნიშვნელოვნად გაიწელება, იბადება ბუნებრივი საფრთხე იმისა რომ მას ვერ ექნება ეკონომიკის სტიმულირებაზე მნიშვნელოვანი ეფექტი. ვერ შექმნის ეკონომიკის კრიზისიდან გამოყვანისთვის აუცილებელ ფსიქოლოგიურ ეფექტს. როგორც ამბობენ დროში გაწელილი ომი მისთვისაც წამგებიანია ვინც საბოლოო გამარჯვებას აღწევს.
საბოლოო ჯამში უეჭველია ყველაფერი წარმატებით დასრულდება მაგრამ, არა მყისიერად.
როგორ შეიძლება საფრთხის თავიდან აცილება
ჩემი აზრით ეს შესაძლებელია თუ მთავრობა უარს იტყვის ორი კურდღლის ერთდროულად დაჭერის სტრატეგიაზე და ამოცანას თანმიმდევრულად მიუდგება. ანუ ჯერ პირველ მიზანს მიაღწევს, შემდეგ მეორეს.
ამის გაკეთება კი შესაძლებელია შემდეგი მიდგომით. პირველ ეტაპზე მთავრობამ დეველოპერებზე, ძალიან მარტივად, უნდა გასცეს 100 მლნ-ის მშენებარე ფართების გამოსყიდვის გარანტია, რომლის საფუძველზე საბანკო სექტორი დაიწყებს სამშენებლო სფეროს ინტენსიურ დაფინანსებას. (პრიორიტეტული პროექტების შერჩევა უნდა მოხდეს უკვე ინვესტირებული კაპიტალის მასშტაბის, ფინანსური სიჯანსაღის, და პროექტთან დაკავშირებული დებიტორების რაოდენობის გათვალისწინებით)
ამ თანხების დახარჯვა მთავრობას ყველა ვარიანტში მოუწევს, უბრალოდ ამ შემთხვევაში გადაწყვეტილება ეკონომიკაზე ჰპოვებს მყისიერ და ძალიან მძლავრ ეფექტს. წარმოიდგინეთ რომ ზუსტად ერთ თვეში განახლდებოდა მშენებლობები თითქმის ყველა გაყინულ ობიექტზე. გაიხსნებოდა შემოსავლები განვადებით გაყიდული ფართებიდან, წავიდოდა ახალი გაყიდვები. აღარ ვსაუბრობ იმ გავლენაზე რაც ამ გადაწყვეტილებას ექნებოდა როგორც ათიათასობით ადამიანის დასაქმებაზე, ასევე მონათესავე დარგებსა და საბანკო სექტორზე.
მთავრობა კი ამ ბინებს ზედმეტი პიარისა და თავის ტკივილის გარეშე (მერიის სამსახურებზე დაფუძნებით) დაურიგებდა ცენტრალური თბილისის ავარიულ სახლებში მაცხოვრებელ მოსახლეობას (მიწების დათმობის სანაცვლოდ). არა საკადასტრო ერთეულების შევსებისა და საინვესტიციო პროექტების მომზადების მიზნებზე დაყრდნობით, არამედ ავარიულობის სიმძიმიდან და მიწის ზოგადი ღირებულებიდან გამომდინარე. ამ შემთხვევაში ვერ შეიკვრება მთლიანი საკადასტრო ერთეულები და ვერ მომზადდება ინვესტორისათვის მაგრამ მომავლისთვის მაინც მნიშვნელოვანი ნაბიჯები იქნება გადადგმული.
მას შემდეგ რაც დარგი და ეკონომიკა გამოცოცხლდებოდა, შესაძლებელი გახდებოდა პროექტის დღევანდელი სახით გაგრძელება. რაც სრული საკადასტრო ერთეულების გასუფთავების და მეორე კურდღლის დაჭერის გარანტია გახდებოდა.
და მაინც,
თუ მთავრობა თვლის რომ პროგრამის მეორე მიზანი: - სრული საკადასტრო ერთეულების გამოსყიდვა და საინვესტიციო პროექტების მომზადება კრიტიკულად მნიშვნელოვანია რომ თავიდანვე მოხდეს და თვლის, რომ ამისთვის ღირს დროითი რესურსის ხარჯვა და ,,ეკონომიკის მყისიერ“ სტიმულირებაზე უარის თქმა, მაშინ მას შეუძლია კიდევ უფრო მოხერხებულ ოფციას მიმართოს: - დეველოპერებისგან ტენდერებით შეისყიდოს მიწები, გამოაცოცხლოს დარგი და შემდეგ გააგრძელოს პროგრამა არსებული სახით. ჩემი აზრით ასეთი მიდგომით ორივე კურდღლის დაჭერის ალბათობა გაცილებით უფრო მაღალი იქნება.
ავტორი: შოთა მოდებაძე
საშუალო: 4.00 ქულა1 კომენტარი სტატიაზე “სამშენებლო სექტორის რეაბილიტაციის პროგრამასთან დაკავშირებული რისკები და ჰეჯირების გზები”
კომენტარის დამატება:
კომენტარის დაწერა შეუძლიათ მხოლოდ რეგისტრირებულ წევრებს
13 ივლისი, 2009 17:01
ეს პროექტი ამ სახით არ გამოდგება, ორი წლის განმავლობასში გაწელილი ყოველგვარ აზრს დაკარგავს. ხომ არის მზა ბინები? პირადად მე მაქვს კერძო სახლი,ეზოთი.ჩემი სახლი არარის ავარიული თუმცა ესაზღვრება ავარიულ სახლებს.მე მსურს გავყიდო, ნაწილით ვიყიდო სხვა და ნაწილი თანხა გამოვიყენო სხვა დანიშნულებით.ასეა ძალიან ბევრი მოსახლე. თუ ჩვენი სახლები ერთად არ აიღეს რა პროეკტის განხორციელებაზეა საუბარი? 100 და 200 კვ.მ.ფართზე რას ააშენებენ? რა თქმა უნდა დასახვეწია ეს პროექტი და თუ ეს რეალურია მაშინ ორი წლის მერე კი არა ეხლავე უნდა დაიწყონ.