რატომ არის აუცილებელი სამშენებლო სეგმენტის ფინანსური რეგულირება? რა უნდა ვქნათ, რომ აღარ განმეორდეს შეცდომა?
სტატიის ავტორი: შოთა მოდებაძე
16 სექტემბერი, 2009 | წაკითხულია 3 665-ჯერ
სტატიის მიზანია, მკითხველს გაუზიაროს დეველოფერულ დარგში რამოდენიმე წლიანი პრაქტიკის საფუძველზე წარმოშობილი მოსაზრება სექტორის ფინანსური რეგულირების აუცილებლობის შესახებ.
ბოლო წლების განმავლობაში, სამშენებლო დარგში შექმნილი პრობლემების დიდი ნაწილი აგვისტოს ომისა და მსოფლიოს ფინანსური კრიზისის დადგომამდეც კი იყო მოსალოდნელი. კერძოდ, იმ ფინანსური სისტემის ლოგიკურ დასასრულს, რომლის მიხედვითაც დარგი მუშაობდა, გარდაუვალი კრახი წარმოადგენდა.
როგორც ქვემოთ ნახაზზე აღწერილი მოდელიდან ჩანს, დარგის მუშაობის ფინანსური მექანიზმი ძირითადად ეყრდნობოდა წინასწარი გაყიდვებიდან მიღებულ შემოსავალს. ანუ ბანკიდან ან ინვესტორებიდან მიღებადი სახსრების მასშტაბები ლოგიკურად შემოსაზღვრული იყო მიწის ღირებულებით, ხოლო შემდგომი მშენებლობა აბსოლიტურად დამოკიდებული იყო წინასწარ გაყიდვებზე.
რა გამოიწვია არსებულმა მოდელმა ?
ბაზარზე გაძლიერებულმა კონკურენციამ და პროდუქტის ბუნებრივმა მხარემ (ფიუჩერსულმა კოტრაქტებმა) მენაშენეები აიძულა წინასწარი გაყიდვები მოეხდინათ განვადებებით. თავიდან განვადებები შემოიფარგლებოდა პროექტის ხანგრძლივობით (2-3 წელი), შემდეგში კი მათი ხანგრძლივობა 10-15 წელზე ავიდა.
ფინანსისტების ენაზე რომ ვთქვათ, მშენებლობის ხანგრძლივობაზე მეტვადიანი განვადება სხვა არაფერია, თუ არა იპოთეკური სესხი, ისევე როგორც მშენებლობის დასრულებამდე აღებული თანხა შეიძლება აზრობრივად საბანკო დეპოზიტს შევადაროთ.
საქმე იმაშია, რომ ბანკები როდესაც ასეთი სახეობის ფინანსური ინსტრუმენტებით ოპერირებენ, ახერხებენ ფინანსური რისკების (სავალუტო პოზიციების) მართვას. რასაც ვერ ვიტყვით შედარებით არაცივილიზირებულ სამშენებლო სექტორზე.
გამომდინარე ფინასური მოდელიდან, მენაშენეები მშენებლობის ტემპების შესანარჩუნებლად იძულებულები იყვნენ გაეყიდათ მთელი პროექტის 80%-ი მაინც, რომ დაეფინანსებინათ მიმდინარე შემოსავლები. სხვა შემთხვევაში განვადების გრაფიკები ვერ უზრუნველყოფდა მშენებლობის ტემპებს.
დავუშვათ, თუ სამშენებლო ბიუჯეტი თვეში არის 100 000 ლარი, იმისათვის, რომ ამ ბიუჯეტის დაფინანსება ვუზრუნველყოთ 2 წლიანი განვადებით გაყიდული სახსრებიდან, საჭიროა ჯერ გაიყიდოს 2 400 000 -ის ღირებულების ფართები და შემდეგ დაიწყოს მშენებლობა.
საქმე იმაშია, რომ გაყიდვებისა და მშენებლობის ტემპების ასეთი ურთიერთმიმართების შემთხვევაში, ნებისმიერ პროექტში დგება მომენტი, როცა წინასწარი გაყიდვებით გაფორმებული კონტრაქტების მასშტაბები გაცილებით უსწრებს მშენებლობის ბიუჯეტის შესრულებას, რაც ავტომატურად განაპირობებს ფინანსური რისკების მაღალ დონეს.
კერძოდ, კონკრეტულ პროექტში შემოსავლების 80% წინასწარგანსაზღვრულია მომდევნო სამი წლის განმავლობაში. ხარჯების 80% კი განუსაზღვრელი (მეტნაკლებად პროგნოზირებადი, მაგრამ მაინც განუსაზღვრელი). ასეთ შემთხვევაში, თუ პროექტის მსვლელობისას აღმოჩნდება, რომ ბიუჯეტის პროგნიზირებული ხარჯვითი ნაწილი გაიზრდება 10%, დარჩენილ გასაყიდ ფართებზე ფასები 50%-ით მაინც უნდა გაიზარდოს რომ პროქეტი იგივე (დაგეგმილ) მოგებაზე გავიდეს.
სწორედ ეს მომენტი დაედო საფუძვლად ფინანსური პირამიდების მშენებლობას დარგში. ერთ პროცენტიანი ინფლაცია ხარჯვით ნაწილში, ავტომატურად იწვევდა 2-5-ჯერ მეტ ზრდას ფასებში. რამაც დარგი ბევრი გარედან მაცქირალი ,,ბიზნესმენისათვის“ მიმზიდველი გახადა.
ვინაიდან სექტორში შესასვლელად პრაქტიკულად არ არსებობდა არავითარი ბარიერები, დარგი განიცდიდა ორმაგ წნეხს. 1. ფასების ზრდის აუცილებლობას (რაც ზემოთ აღვწერე) და 2. სულ უფრო და უფრო მზარდ კონკურენციას.
ფასების ზრდა შეუძლებელი იყო მუდმივად, და იმ ტემპებით, რაც მოგების შენარჩუნებისათვის იყო აუცილებელი. ასე გავიდა ბევრი სამშენებლო პროექტი წაგებაზე, და ერთი ობიექტის დაფინასებისათვის დაიწყო ახალი ობიექტების მშენებლობა. თუმცა ახლად გამოჩენილი კონკურენტების მოზღვავებამ და გასაყიდი ფასების მუდმივად ზრდამ გამოიწვია მიწებზე ფასების ავარდნა, რამაც სულ უფრო და უფრო არაპროგნოზირებადი და სავალალო გახადა დარგის მომავალი.
აქვე შეიძლება აღინიშნოს, რომ ახალი კონკურენტების დიდი უმრავლესობა, არა თუ ვერ აპროგნოზირებდა 2 წლიან ფინანსურ ნაკადებს, არამედ ვერ ახერხებდა ფურცელზე დაეტანა სამშენებლო ბიუჯეტი მიმდინარე პერიოდის მონაცემებზე დაყრდნობით მაინც. ბევრი მათგანი დიდი ოპტიმიზმის გამო არც თვლიდა საჭიროდ ამის გაკეთებას. კონკურენციით გატაცებულმა ბანკებმა კი ვერ მოახერხეს არსებული ვითარების სწორად შეფასება და გაცემული სესხების მონიტორინგი.
რა ვქნათ იმისათვის, რომ წარსული არ განმეორდეს ?
1. უპირველეს ყოვლისა, სახელმწიფომ ხელი უნდა შეუწყოს სამშენებლო სექტორის გამჭირვალობის დონის ამაღლებას. უნდა ჩამოყალიბდეს სახელმწიფო ზედამხედველობის სამსახური, რომელიც მიიღებს და ყოველკვარტალურად გამოაქვეყნებს ინფორმაციას სამშენებლო კომპანიების საქმიანობის შესახებ.
დავუშვათ ,ისეთივე ბუკლეტს, როგორსაც აქვეყნებს ეროვნული ბანკი ბანკების შესახებ, ან სადაზღვევო ზედამხედველობვის სამსახური. ეს, რა თქმა უნდა, მტკივნეული პროცესი იქნება, მაგრამ დარგის ცივილურობის დონის აწევა მომავლის ეფექტიანობასთან არის დაკავშირებული, და ნაბიჯი ადრე თუ გვიან გადასადგმელია;
2. ასევე უნდა დაწესდეს ლიცენზირების პრინციპი, უპირველესად საწესდებეო კაპიტალის მინიმალური დონის განსაზღვრით. ანუ ბევრი გამოუცდელი კომპანია, რომელიც არ ფლობს არავითარ კაპიტალს, ნელ–ნელა უნდა გაეთიშოს ბაზარს, – შეერწყას სხვას;
3. ბოლო ეტაპზე უნდა ჩამოყალიბდეს ფინანსური ნორმატივები, რომლის მიხედვითაც მოხდება დეველოპერული სექტორის მართვა. ასეთი ნორმატივებიდან ყველაზე მნიშვნელოვანია წინასწარი გაყიდვებისა და საერთო ბიუჯეტის ურთიერთთანაფარდობის კოეფიციენტის დადგენა. ასევე სავალუტო პოზიცებთან დაკავშირებული კოეფიციენტები. უნდა შეიზღუდოს გრძელვადიანი განვადებები და ფულის წინასწარ მიღების პრაქტიკა, რაც ავტომატურად გამოიწვევს მათ ჩანაცვლებას საბანკო პროდუქტებით…
გადაუგზავნეთ მეგობრებს მეილზე
სტატიები მომზადებულია სინერჯი ჯგუფის წევრების მიერ;
— საშუალო 4,00 ქულა1 კომენტარი სტატიაზე “რატომ არის აუცილებელი სამშენებლო სეგმენტის ფინანსური რეგულირება? რა უნდა ვქნათ, რომ აღარ განმეორდეს შეცდომა?”
კომენტარის დამატება:
კომენტარის დაწერა შეუძლიათ მხოლოდ რეგისტრირებულ წევრებს
3 ოქტომბერი, 2009 16:06
კარგი სტატიაა!